건물 기준시가 계산방법(소득세법)

2023.09.22 - [세법 공부] - 기준시가란? 양도소득세편

기준시가란? 양도소득세편

 

양도소득세 계산시의 기준시가 계산방법 중 일반건물의 경우에는 국세청에서 정하는 방법에 따른다고 하였다.

기본적으로 이는 국세청 건물 기준시가 계산방법 고시 (최신고시는 《국세청 고시 제2022－33호(2022.12.30)》)에 따르며

 

매년 경제상황이나 건축방법 등에 따라 국세청에서 새롭게 고시하고 있다. 

 

건물의 기준시가 계산이 필요한 케이스는 

양도소득세 계산시 기준시가로 계산이 필요한 경우와 상증법에 따라 건물가격을 평가해야하는 경우이다.

 

국세청이 정한 건물기준시가 계산식은 다음과 같다.

☑️ 건물 기준시가 산정 기본 계산식 (1) 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡)1) × ㎡당 금액2) (2) ㎡당 금액=건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률3) 1) 연면적을 말하며, 집합건물의 경우 전용면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다. 2) ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버린다. 3) 개별건물의 특성에 따른 조정률은 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

따라서, 건물별로 평방미터당 금액계산에 포함되는 각 요소별 숫자를 알아내어 이를 곱하고,

여기에 건물 전체 면적을 곱하면 바로 건물 기준시가를 도출할 수 있는 것이다.   

 

1. 대상 건물

모든 용도의 건물을 대상으로 하고, 따로 가격이 고시되는 개별주택, 공동주택, 오피스텔 및 상가는 적용하지 않음.

- 무허가 건물도 포함하며

- 공공업무 시설, 교정시설, 군사시설은 제외함

* 건물 기준시가는 건물 자체의 가격만을 산정하는 것이며 부속토지와 영업권은 포함하지 않음.

 

 

2. 요소별 해당사항

각 요소별 지수는 매년 국세청에서 고시하므로 연말 이후에 새롭게 고시된 내용을 확인해야 한다.

건물의 구조나 용도 등은 건축물 대장을 참조하여야 하며,  

복잡한 용어의 정의와 각 지수별로 적용이 애매한 부분은 국세청에서 발간한 해설을 참조하면 된다. 

 

https://www.nts.go.kr/comm/nttFileDownload.do?fileKey=68247fdeb68aa5d7b381b0b177d19249 

▲ 국세청 2023년 기준시가 해설 다운로드는 위 링크클릭

 

(1) 건물신축가격기준액

820,000원/ ㎡

(2) 구조지수

번호	구 조 별	지수
1	통나무조	135
2	목구조	125
3	철골(철골철근)콘크리트조	115
4	철근콘크리트조,석조,프리캐스트 콘크리트조, 목조, 라멘조, ALC조, 스틸하우스조	100
5	연와조,철골조, 보강콘크리트조, 보강블록조	97
6	시멘트벽돌조, 황토조, 시멘트블록조, 와이어패널조	95
7	철골조 중 조립식패널(EPS패널에 한함)	85
8	조립식패널조	80
9	경량철골조	77
10	석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조	60
11	철파이프조, 컨테이너건물	57

(3) 용도지수

구분	용 도		번호	대 상 건 물	지수
Ⅰ	주거용 건 물	주거시설	1	∘아파트	110
			2	∘단독주택(노인복지주택 제외) ∘다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 기숙사(학생복지주택 포함), 도시형 생활주택 등 기타 주거용건물	100
Ⅱ	상업용 및 업무용 건 물	숙박시설	3	∘관광호텔(5성급․4성급)：관광진흥법상 관광숙박시설	140
			4	∘호텔(공중위생법상 일반숙박시설을 말한다) ∘관광호텔(3성급이하), 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄, 펜션(관광진흥법상 관광편의시설)	130
			5	∘외국인관광 도시민박(홈스테이, 게스트하우스 포함) (관광진흥법상 관광편의시설) ∘한옥체험시설(관광진흥법상 관광편의시설)	120
			6	∘여관(모텔 포함)	117
			7	∘다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당되는 것은 제외)	105
			8	∘여인숙	100
		판매시설	9	∘백화점	135
			10	∘소매점 중 대형점(대형마트, 전문점 등으로서 매장면적이 3,000㎡ 이상인 것), 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 ∘ 위에 열거되지 않은 기타 대규모점포	125
			11	∘일반상점(슈퍼마켓과 일용품 소매점으로서 바닥면적 합계가 1,000㎡ 이상~3,000㎡ 미만인 것) ∘위에 열거되지 않은 기타 판매 및 영업시설	100
			12	∘도매시장(도매위주 매장면적이 3,000㎡ 이상인 것) ∘전통(재래)시장 ∘농수축화훼공판장, 경매장	85
		운수시설	13	∘여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설, 항만시설 ∘위에 열거되지 않은 기타 비슷한 시설	120
		위락시설	14	∘무도장	140
			15	∘유흥주점 및 이와 유사한 것 ∘카지노영업소	135
			16	∘관광진흥법에 의한 유원시설업의 시설 기타 이와 유사한 것(제2종 근린생활시설, 운동시설에 해당되는 것은 제외)	120
			17	∘단란주점(풍속영업시설에 해당되는 것은 제외)	115
			18	∘무도학원	90

구분	용 도		번호	대 상 건 물	지수
Ⅱ	상업용 및 업무용 건 물	문화 및 집회시설	19	∘집회장(경마․경륜․경정 장외발매소 및 전화투표소)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것	130
			20	∘예식장(제2종 근린생활시설에 해당되는 것은 제외) ∘공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물소극장 등)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 ∘집회장(공회당, 회의장 등)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것	120
			21	∘동물원, 식물원, 수족관 ∘전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장 등)	110
			22	∘관람장(경마장, 경륜장, 경정장, 자동차경기장, 기타 이와 유사한 것 및 체육관, 운동장으로서 관람석의 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 것)	105
		종교시설	23	∘교회․성당․사찰․기도원․수도원․수녀원․제실․사당 등 종교집회장과 종교집회장내 설치하는 봉안당으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것	100
		운동시설	24	∘골프장, 스키장, 자동차경주장, 승마장, 수영장, 볼링장, 스케이트장, 종합체육시설업	125
			25	∘체육시설의설치및이용에관한법률에 따른 시설 중 용도번호 24에 속하지 아니하는 것	105
		의료시설	26	∘종합병원	125
			27	∘일반병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원, 격리병원(전염병원, 마약진료소 등)	110
		업무시설	28	∘오피스텔(주거용, 사무용)	140
			29	∘사무소, 금융업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사 등으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것	115
		방송통신 시 설	30	∘방송국(방송프로그램제작시설 및 송신․수신․중계시설을 포함), 촬영소 ∘전신전화국, 통신용시설, 데이터센터 ∘위에 열거되지 않은 기타 비슷한 시설	110
		관광휴게 시 설	31	∘야외음악당, 야외극장, 어린이회관, 관망탑, 휴게소 ∘공원․유원지, 관광지에 부수되는 시설	110
		교육연구 시 설	32	∘학원(자동차학원 ․ 무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(자동차교습 ․ 무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외)으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것	107
			33	∘학교, 교육원(연수원 포함), 직업훈련소(운전 및 정비관련 직업훈련소는 제외), 연구소, 도서관으로 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것	100
		노유자 시 설	34	∘아동관련시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 및 노인복지시설(단독주택 및 공동주택에 해당하는 것은 제외), 기타 사회복지시설 및 근로복지시설	109
			35	∘고아원 ∘노인주거복지시설(양로원 등) 및 경로당 ∘용도번호 34번을 제외한 기타 이와 유사한 시설	83
		수련시설	36	∘청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 유스호스텔, 청소년수련원, 청소년야영장, 기타 이와 유사한 것	110

구분	용 도		번호	대 상 건 물	지수
Ⅱ	상업용 및 업무용 건 물	근린생활 시 설	37	∘목욕장으로서 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 것	130
			38	∘목욕장으로서 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상~3,000㎡ 미만인 것	115
			39	∘목욕장으로서 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것	110
			40	∘풍속영업시설 -단란주점으로서 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것 -인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설로서 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 것 -청소년게임제공업시설, 일반게임제공업시설, 복합유통게임제공업시설 -사행성게임물제공업시설, 사행행위영업시설 -비디오물감상실, 안마시술소, 노래연습장	105
			41	∘제1종 ․ 제2종 근린생활시설 -슈퍼마켓 등 일용품 소매점으로서 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것 -일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 기원, 서점 -이용원, 미용원, 세탁소(공장부설 세탁소는 제외) -의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 산후조리원 및 안마원 -테니스장․체력단련장․에어로빅장․볼링장․당구장․실내낚시터․골프연습장․탁구장․체육도장․놀이형시설로서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것 -종교집회장･공연장이나 비디오물소극장으로서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것 -금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것 -제조업소, 수리점 등으로서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것 -인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설로서 바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것 -사진관, 표구점, 학원(바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것에 한하며, 자동차학원 ․ 무도학원 ․ 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것에 한하며, 자동차교습 ․ 무도교습 ․ 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 직업훈련소(바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것에 한하며, 운전․정비관련 직업훈련소는 제외), 장의사, 동물병원, 동물미용실, 독서실, 총포판매소 등 -자동차영업소로서 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것 -다중생활시설(바닥면적 합계가 500㎡ 미만인 것) -지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니한 것) -변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 것), 정수장, 양수장 등 -위에 열거되지 않은 기타 제1종․제2종 근린생활시설	100
		묘지관련 시 설	42	∘화장시설 ∘봉안당(종교시설에 해당하는 것 제외) ∘묘지와 자연장지에 부수되는 건축물	130
			43	∘동물화장시설, 동물건조장(乾燥葬) 시설 및 동물 전용의 납골시설	105
		장례식장	44	∘장례식장(종합병원 부속 장례식장 포함)	115
			45	∘동물 전용 장례식장	105

구분	용 도		번호	대상건물	지수
Ⅲ	산업용 및 기 타 특수용 건 물	공 장	46	∘지식산업센터(아파트형공장)	115
			47	∘냉동공장 ∘반도체 및 평면디스플레이 공장	100
			48	∘기타 물품의 제조․가공․수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종․제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것	80
		발전시설	49	∘원자력 발전시설	300
			50	∘발전소(제1종 근린생활시설에 해당되는 것은 제외)	90
		창고시설	51	∘냉동창고, 냉장창고	105
			52	∘냉동․냉장창고외의 창고 ∘하역장, 물류터미널, 집배송시설	80
		위 험 물 저 장 및 처리시설	53	∘주유소(기계식 세차설비 포함) 및 석유판매소 ∘액화석유가스충전소․판매소․저장소(기계식 세차설비 포함), 위험물제조소․저장소․취급소, 액화가스취급소․판매소, 유독물보관․저장․판매시설, 고압가스충전소․판매소․저장소, 도료류판매소, 도시가스제조시설, 화약류저장소, 기타 위험물저장 및 처리시설 ∘주유소의 캐노피	90
		자원순환 관련 시설	54	∘하수 등 처리시설 ∘고물상 ∘폐기물재활용시설, 폐기물 처분시설 및 폐기물감량화시설	80
		자 동 차 관련시설	55	∘자동차매매장, 운전학원․정비학원(운전 및 정비관련 직업훈련시설 포함)	75
			56	∘세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장	67
			57	∘주차장(자주식 주차전용빌딩 포함, 주택의 차고 제외)	55
		동․식물 관련시설	58	∘가축용운동시설, 인공수정센터, 관리사, 동물검역소, 실험동물사육시설, 경주용마사	70
			59	∘축사(양잠․양봉․양어․양돈․양계․곤충사육시설 및 부화장 포함) ∘ 가축시설(가축용 창고, 가축시장, 퇴비장 등) ∘도축장, 도계장, 작물재배사, 종묘배양시설	55
			60	∘화초 및 분재 등의 온실 ∘기타 동․식물관련시설(동․식물원 제외)	50
Ⅳ	기계식주차전용 빌 딩		61	∘기준시가= 6,000,000원×경과연수별잔가율(내용연수：30년)×주차대수

(3) 위치지수

번호	건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가	지수	번호	건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가	지수
1	20,000원 미만	75	24	4,500,000원 이상~5,000,000원 미만	124
2	20,000원 이상~30,000원 미만	82	25	5,000,000원 이상~5,500,000원 미만	126
3	30,000원 이상~50,000원 미만	84	26	5,500,000원 이상~6,000,000원 미만	128
4	50,000원 이상~70,000원 미만	86	27	6,000,000원 이상~7,000,000원 미만	130
5	70,000원 이상~100,000원 미만	87	28	7,000,000원 이상~8,000,000원 미만	132
6	100,000원 이상~130,000원 미만	88	29	8,000,000원 이상~9,000,000원 미만	134
7	130,000원 이상~150,000원 미만	89	30	9,000,000원 이상~10,000,000원 미만	137
8	150,000원 이상~180,000원 미만	90	31	10,000,000원 이상~15,000,000원 미만	140
9	180,000원 이상~200,000원 미만	91	32	15,000,000원 이상~20,000,000원 미만	143
10	200,000원 이상~300,000원 미만	92	33	20,000,000원 이상~25,000,000원 미만	146
11	300,000원 이상~350,000원 미만	94	34	25,000,000원 이상~30,000,000원 미만	149
12	350,000원 이상~500,000원 미만	96	35	30,000,000원 이상~35,000,000원 미만	152
13	500,000원 이상~650,000원 미만	98	36	35,000,000원 이상~40,000,000원 미만	155
14	650,000원 이상~800,000원 미만	100	37	40,000,000원 이상~45,000,000원 미만	158
15	800,000원 이상~1,000,000원 미만	102	38	45,000,000원 이상~50,000,000원 미만	161
16	1,000,000원 이상~1,200,000원 미만	105	39	50,000,000원 이상~55,000,000원 미만	164
17	1,200,000원 이상~1,600,000원 미만	108	40	55,000,000원 이상~60,000,000원 미만	167
18	1,600,000원 이상~2,000,000원 미만	111	41	60,000,000원 이상~65,000,000원 미만	170
19	2,000,000원 이상~2,500,000원 미만	114	42	65,000,000원 이상~70,000,000원 미만	173
20	2,500,000원 이상~3,000,000원 미만	116	43	70,000,000원 이상~75,000,000원 미만	176
21	3,000,000원 이상~3,500,000원 미만	118	44	75,000,000원 이상~80,000,000원 미만	179
22	3,500,000원 이상~4,000,000원 미만	120	45	80,000,000원 이상	182
23	4,000,000원 이상~4,500,000원 미만	122	-	-	-

(4) 경과연수별 잔가율

적용대상	Ⅰ그룹	Ⅱ그룹	Ⅲ그룹	Ⅳ그룹
내 용 연 수	50년	40년	30년	20년
최종잔존가치율	10%	10%	10%	10%
상 각 방 법	정액법	정액법	정액법	정액법
연상각률	0.018	0.0225	0.03	0.045

[Ⅰ그룹]

통나무조․철골(철골철근)콘크리트조․철근콘크리트조․석조․프리캐스트 콘크리트조․목구조․라멘조의 모든 건물

[Ⅱ그룹]

연와조․목조․시멘트벽돌조․보강콘크리트조․ALC조․철골조․스틸하우스조․보강블록조․와이어패널조의 모든 건물

[Ⅲ그룹]

경량철골조․석회 및 흙벽돌조․돌담 및 토담조․황토조․시멘트블록조․조립식패널조의 모든 건물, 기계식주차전용빌딩

[Ⅳ그룹]

철파이프조․컨테이너건물의 모든 건물

 

 

(5) 개별건물의 특성에 따른 조정율 (상증법에 따른 기준시가 계산하는 경우만 적용)