기준시가란? 양도소득세편

■ "기준시가"

기준시가라는 것이 있다. 

어떤 물건의 가격을 평가할 때의 기준이 되는 시장가격이라는 것인데,

세법에는 상증법과 소득세법에서 각각 자세하게 기준시가를 다루고 있다. 

 

양도소득세를 계산할 때는 소득세법에 따라 기준시가를 계산하게 된다.

양도세 계산을 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 한다.

 

▶양도차익 산식

양도차익 = 양도가액 - 취득가액

 

위의 양도가액과 취득가액을 각각 구할 때에 기준시가가 이용된다. 

원래 부동산 등 양도자산을 양도할 때에는 실지거래가액을 이용하는 것이 원칙이나, 실가가 불분명한 경우

[매매사례가액, 감정평가액, (환산취득가액), 기준시가]순으로 적용한다. 

만약 양도가액을 기준시가로 선택한 경우 취득가액도 기준시가를 선택해야 한다.

 

또한 환산취득가액을 계산할 때에는 기준시가의 비율을 이용하는데

양도가액은 알고 있으나 취득가액이 불분명한 경우 양도가액에 기준시가 비율을 곱하여 취득가액을 구하는 방식이다.

* 환산취득가액 산식 : [양도가액 x (취득시의 기준시가/양도시의 기준시가)] 

 

■ 자산별 기준시가

 

소득세법에서 자산별로 규정하고 있는 기준시가는 다음과 같다. 

물건종류	적용하는 기준시가
토지	개별공시지가
건물(아래 건물은 제외)	국세청장이 고시한 산정기준으로 평가한 금액
오피스텔 및 상업용 건물	국세청장 고시가격(hometax 등재)
주택	개별주택가격, 공동주택가격
부동산취득권리	취득일 또는 양도일까지 불입한 금액 + 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄 상당액
지상권 등	지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령이 정하는율을 곱하여 계산한 금액
주식	시세 평균 등

문제가 되는 것은 개별공시지가가 없는 토지 등 원칙대로 적용할 수 없는 경우가 왕왕 있다는 것이다.

이런 경우에도 법과 국세청 고시 등을 통해 자세히 규정하고 있다. 

 

■ [토지] 개별공시지가 관련법령, 기준 등

개별공시지가는 한국부동산원에서 매년 공시하는 개별공시지가를 말한다. 

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

부동산공시가격 알리미

개별공시지가가 없는 토지(신규등록토지, 분할or합병토지, 형질변경 등으로 지목변경된 토지, 공시지가결정 누락 토지) : 관할 세무서장이 평가한 금액

 

평가 방식

① 비교표준지 방식, 지방세법에 따른 시가표준액이나 감정평가사에게 의뢰하여 감정평가한 금액으로 할 수 있음

② 지가가 급등하는 지역은 배율방법(국세청장 고시)

 

* 개별공시지가 없는 토지

개별공시지가가 없는 토지는 지목변경 등으로 토지특성이 달라져서 지목변경 전의 개별공시지가를 지목변경 후의 것으로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우의 토지를 의미하며, 건축물의 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 경우를 포함한다. (집행기준 99-164-1)

 

* 분할된 토지의 취득당시 기준시가

분할전 지번 기준시가로 (집행기준 99-164-2)

 

* 감정가액 적용

당초 지번에서 분할되어 양도당시 개별공시지가가 없고, 개별공시지가가 현저하게 상승한 토지에대하여 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액을 적용하여 양도당시 기준시가를 산정할 수 있다.(집행기준 99-164-3)

 

* 합병 토지의 취득당시 기준시가(취득일 같을 때)

취득당시 개별필지별 기준시가 면적에 따른 가중평균 (집행기준 99-164-4)

 

* 합병 토지의 취득당시 기준시가(취득일 다를 때)

먼저 취득한 자산이 먼저 양도된 것으로 보고 먼저 취득한 자산부터 기준시가 계산 (집행기준 99-164-5)

 

* 토지 개별공시지가 고시(1990.8.30.)전 취득한 토지

1990.1.1 기준 개별공시지가 * (취득 당시 시가표준액) / (1990.8.30. 현재 시가표준액+ 그 직전 결정된 시가표준액)÷2

      **시가표준액 : 토지등급을 말함, 토지등급은 토지대장 등을 통해 확인할 수 있다.

 

[1995.1.1.시행] 지방세법 시행령 제80조 (과세싯가표준액의 결정)

①토지ㆍ건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

1. 토지
매년1회 조례로써 정하는 날 현재 제80조의2의 규정에 의하여 결정된 토지등급가격(이하 “토지등급가격”이라 한다)으로 하되, 등급이 없는 토지 또는 그 정황이 현저하게 달라진 토지는 새로이 설정 또는 수정된 토지등급가격

 

* 취득당시 토지등급 없는 경우

1. 재산세과세대장상에 등재된 토지등급 → 2. 해당 토지의 품위와 상황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)·군수가 결정한가액 → 3. 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위·상황이 유사한 토지의 등급 → 4. 품위·상황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

* 보상

2009.2.4. 이후 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우로서 양도당시의 기준시가보다 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가(표준지 개별공시지가)가 적은 경우 표준지 개별공시지가로 함

 

* 새로운 기준시가 고시되기 전 부동산을 취득 또는 양도하는 경우

직전의 기준시가에 의한다. (소득세법 시행령 제164조제3항)

=>고시일 중요

 

■ [건물] 기준시가 (국세청 건물 기준시가 계산방법 고시)

이 때의 건물은 주택이나 오피스텔, 상가 등을 제외한 일반 건물에 대해서 적용하는 것이다. 

 

산식 : 면 적 X {신축가격 기준액 X 구조지수 X 용도지수 X 위치지수 X 경과연수별 잔가율 X 조정률}

 

* 지수산출방식은 고시문에 나오며, 매년 국세청에서 계산방식 해설까지 고시하고 있다.

* 기준시가 고시전 취득한 건물(시행령 164조5항)

국세청장이 해당 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×해당 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 고려하여 국세청장이 고시한 기준율

hometax를 통해 계산가능[상담ㆍ불복ㆍ고충ㆍ제보ㆍ기타>기준시가조회>건물 기준시가(양도)]

https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx= 

국세청 홈택스

 

 

■ 오피스텔 및 상업용 건물 고시가격

*지역

1. 오피스텔:전국 

2. 상업용 건물:서울특별시, 부산광역시, 대구광역시, 인천광역시, 광주광역시, 대전광역시, 울산광역시, 경기도, 세종특별자치시 

*고시대상 : 2022년 8월 31일 이전까지 준공되었거나 사용승인을 받은 건물 중

1. 오피스텔: 오피스텔이 포함된 건물의 전체 

2. 상업용 건물: 근린생활시설 및 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물의 전체 

* 고시되지 않은 경우 일반건물 기준시가 산정방법대로 하면 된다.

 

■ [주택] 개별주택가격 및 공동주택가격 관련 법령 및 기준등

부동산원에서 매년 공시하는 개별주택가격 및 공동주택가격이나

국세청장이 결정 고시한 공동주택가격(2005년까지 취득한 주택의 경우)

 

* 개별주택가격 등이 없는 경우(소득세법 시행령 제164조 제11항)

다음 각 호 OR 시가표준액 OR 감정가액

1. 표준주택 기준 평가액

2. 유사 공동주택 기준 평가액

 

* 개별주택가격이 고시되기 전에 취득한 주택 및 그에 딸린 토지의 취득시기가 다른 경우 취득당시 기준시가 계산방법

취득당시의 주택가격 = 최초공시주택가격 ×(토지 취득당시의 기준시가 + 건물 취득당시의 기준시가)/주택가격 최초공시당시의 토지기준시가와 건물기준시가의 합계액

 

 

■비상장주식 등의 기준시가 적용 대상

1. 비상장주식 (소법 §94①3나)

2. 양도일·취득일 이전 1개월 이내에 거래소가 정하는 기준에 의하여 매매거래가 정지되거나, 관리종목으로 지정·고시된 코스닥시장 또는 코넥스시장 상장법인의 주식

3. 기타자산(소법 §94①4) 주식으로서 유가증권시장, 코스닥시장 및 코넥스시장 상장법인 주식에해당되지 아니한 것 (집행기준 99-165-1)