[부가세] 토지와 건물 일괄양도시 건물가액 계산

토지는 면세대상이기 때문에 세금계산서를 발행할 필요가없다.

그렇지만 토지상에 건물이 있는 토지를 양도하는 경우 건물에 대한 부분은 부가가치세가 과세되므로

건물분 과세표준을 계산하여 세금계산서를 발행해야 한다.

 

 *면세 재화를 공급하는 경우 원래 계산서를 발행하는 것이 원칙이나 부동산 공급시에는 계산서 발행은 선택규정이다.(거래상대방이 요구하면 발행해야함)

 

 현행 부가가치세법은 토지와 건물을 일괄양도하는 경우 건물분 과세표준을 기준시가 등에 의해 안분하여 계산하도록 하고 있다.

 

<원칙>

과세표준을 실지거래가액대로 신고할 수 있다.

 

<예외 : 기준시가 등으로 안분계산해야 함>

실지거래가액과 부가세법에 따른 계산방법에 의해 계산한 금액(토지나 건축물 등 중 하나만 기준에서 벗어나도 안분해야함)이 30% 이상 차이나는 경우에는 부가세법에 따른 안분계산방법을 따라야 한다.

 

다만 1️⃣건물을 매입하여 철거하고 토지만 사용하는 경우나

2️⃣ 다른 법령에 의해 가액이 구분되는 경우는 이 규정을 따르지 않을 수 있다.

 

<안분방법>

 

ⓐ기준시가에 의한 방법

건물과 토지 등의 기준시가가 계산가능 한 경우 (소득세법에 따른 기준시가 계산방법을 말함)

계약일당시의 기준시가를 기준으로 안분한다 .

 

→ 예를 들어 200원에 토지와 건물을 양도한 경우 건물의 기준시가가 300원, 토지의 기준시가가 100원이라면,

건물의 과세표준은 200*300/400 = 150 이므로 150원을 공급가액으로 하여 세금계산서를 발행해야 한다.

 

ⓑ장부가액에 의한 방법

양도하는 자산의 전부 또는 일부의 기준시가가 없거나 구할 수 없는 경우에는

장부가액을 기준으로 안분계산할 수 있다. (장부가액이 없는 경우 취득가액으로 안분)

 

→ 이 때 일부자산만 기준시가가 없는경우,

장부가액으로 안분한 뒤 기준시가가 있는 자산끼리는 기준시가로 다시 안분해주어야 한다.

 

예를 들어 기계장치와 건물, 토지를 함꼐 양도하는 경우

공장건물 및 토지, 기계장치를 장부가액에 의해 안분한 후,

토지와 공장건물의 안분된 금액의 합계를 기준시가에 따라 다시 각각 토지와 건물로 안분해야함을 의미한다.

 

 

ⓒ감정평가액을 기준으로 안분하는 경우

 

자산의 감정평가가액이 있는 경우는

장부가액이나 기준시가 기준을 차치하고 가장 우선적으로 안분기준으로 한다.

감정평가액은 1년 내의 금액을 말한다.

(직전과세기간의 개시일부터 현시점 과세기간의 종료일까지)

 

ⓓ예외적인 경우 국세청 고시에 의한 방법을 이용할 수 있다. 

 

여기에서 국세청에서 고시에 해당하는 대상은 오피스텔 등 국세청에서 일괄적으로 기준시가를 고시하는 건물에 해당하는 경우,건축중인 건물에 해당하는 경우, 미완성의 건물인 경우를 말한다. 

 

 

부가세법 제29조 【과세표준】

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다. <개정 2018.12.31, 2021.12.8>

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.

 

부가세법 시행령

제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2015.2.3, 2016.8.31, 2019.2.12, 2022.1.21, 2022.2.15>

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. <신설 2022.2.15>

1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우

2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우