리모델링이란? 취득세 및 양도세는?

이미 지어져있는 집은 시간이 갈수록 낡고 감가상각 되어 사용가치가 떨어진다.

주택의 가치하락에 비해 대지의 입지는 뛰어난 경우 주민들은 집을 새로 짓는 사업을 희망하게 된다.

이런 사업유형에는 재건축, 재개발 등이 있는데 

그다지 흔치 않은 방식으로 리모델링이라는 사업방식이 있다. 

 

재건축으로 지어진 반포르엘 아파트

재개발이나 재건축사업은 도시및주거환경정비법, 일명 "도시정비법"이라는 특별법을 두어 규정을 만들었고,

이를 통해 여러 과정이 효율적으로 이루어질 수 있고 국가나 지자체의 지원도 체계적으로 받을 수가 있다.

 

반면 리모델링은 이러한 특별법을 시행한다는 얘기는 있으나 아직 그런 것은 없고 주택법 규정을 토대로

여러 법 규정들을 주워다가 사업을 시행해야 하는 면이 있다. 대신 지자체에서 조정가능한 용적률 등을 새로 완화하는 등 리모델링사업도 지원해주려는 움직임은 있어 왔다.

 

아무튼,

리모델링은 주택법에서 이렇게 정의하고 있다.

 

【주택법 제2조 제25호】

“리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

가. 대수선(大修繕)

나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.

다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것

2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

 

건축법은 아래와 같이 정의한다.

【건축법 제2조】

9.“대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.

 

즉, "대수선"은 리모델링에 포함되며 그에 더하여 건물을 증축 및 개축까지 할 수 있는 사업이 리모델링 사업인 것이다.

리모델링이 가능하려면 건물 사용승인일로부터 15년이 지나야 하며

증축하려면 주거전용면적의 30%내지 40% 이내에서 가능하다. 

이 때 세대수를 증가시키려면 기존 세대수의 15% 이내에서 가능한데 

수직증축형 리모델링을 하려면 심의를 더 받아야 하고 안전진단 등의 통과과정이 더딜수 있으므로

많은 조합들이 수평증축형 리모델링을 택하는 것으로 알고 있다.

 

이렇게 세대수를 증가시켜 일반분양을 통해 공사비 분담금을 줄이려는 것이 정비사업의 기본룰인데,

기존의 대지에서 건물을 키워 분양을 하면 단지내의 건폐율이 올라가 쾌적성이 떨어질 것이므로 층수를 올리고자 하는 것이다.

그러나 이러한 수직증축이 힘들기에 시공사에서는 최대한의 노력을 기울여 수평증축만으로 효과를 내는 시공방식을 연구한다.

 

이러한 부분에서 리모델링 사업이 재건축 등에 비해 인기가 떨어지는 부분인데,

오래된 아파트를 가지고 있고 그곳을 떠나기 싫은 사람들에겐 좋은 대안인 건 분명하다.

 

한편 이런 리모델링에 따른 주택의 경우에도 세금은 피해갈 수 없다.

● 리모델링한 주택의 취득세

◇먼저 리모델링된 주택에 들어가려면 취득세를 내야 한다. 

 

지방세법에서 말하는 취득이란 

매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다. (지방세법 제6조 제1호)

 

이 때 리모델링이 건축이나 개수에 해당하는지가 문제인데,

위 규정에서 <건축>이란   「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 건축이라고 정의하는데(지방세법 제6조 제5호),

건축법에서는  “건축”이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것으로 정의한다.

즉 리모델링은 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 포함하므로 취득에 해당한다. 

 

또한 <개수>는 아래 중 하나에 해당하는 것으로 정의하고 있다. (지방세법 제6조 제6호)

가. 「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선

나. 건축물 중 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 수선하는 것

다. 건축물에 딸린 시설물 중 대통령령으로 정하는 시설물을 한 종류 이상 설치하거나 수선하는 것

 

즉 리모델링에 해당하는 대수선은 개수에 해당하여 취득행위에 들어간다. 또한 위의 "대통령령으로 정하는 시설"은 급수시설, 배수시설, 엘리베이터 등을 새로 설치하는 것으로 이 또한 리모델링사업에서 부대되므로 당연히 취득에 해당한다. 

 

◇ 리모델링 주택 입주시 취득세 세율

 

기존 주택면적에 대한 세율과 리모델링 사업을 통해 늘어난 주택면적에 대한 세율이 다르다. 

 

①기존면적

개수로 인한 취득은 중과기준세율인 2%를 적용한다. (농특세 등 부가세 별도)

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 중과기준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

 (지방세법 제15조 제2항)     

1. 개수로 인한 취득

 

② 증가면적

아래와 같이 새로 늘어난 면적은 원시취득에 해당하므로 원시취득 세율을 적용해야 하는데,

원시취득의 경우 취득세율은 2.8%이다. (이외 농특세 등은 역시 별도임)

 

건축(신축과 재축은 제외한다) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 제1항제3호의 세율을 적용한다. (지방세법 제11조 제3항)

 

● 리모델링한 주택의 재산세

리모델링 주택관련 보유세나 양도세를 논할 때 중요한 것은,

리모델링되는 기존의 주택은 재건축 주택과 같이 철거,멸실이 이뤄지지 않는다는 점이다.

이로 인해 아쉬운 상황이 발생하게 된다.

리모델링은 원래의 주택의 골조는 남겨둔 상태로 완전 철거가 이뤄지지 않으므로 소유자들의 소유권도 변동없이 계속 남아 있다.

따라서 해당 주택에 대한 재산세는 납부예외 사항이 아니고, 종부세 또한 합산배제 대상이 되지가 않는다. 

●리모델링 중인 주택의 양도세

리모델링 된 후 주택을 매도할 때 양도세를 내는 것은 당연한 것이지만,

리모델링 건축중일 때 리모델링 조합원 지위를 양도하는 것 또한 결국 주택을 양도하는 것과 동일한 것으로 보기 때문에 

이 또한 주택에 관한 양도세 규정을 따라야 한다. 

 

 

다만 리모델링 공사비는 향후 주택 양도시 필요경비로 인정받을 수 있다. 

 

양도, 서면인터넷방문상담5팀-324 , 2008.02.20

[ 제 목 ]

리모델링공사비가 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부

[ 요 지 ]

양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 공사비로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됨.

[ 회 신 ]

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 이 경우 “자본적 지출”이라 함은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하는 것으로 「같은법 시행령」 제67조 제2항 각호의 금액을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 공사도급계약서, 대금지급 증빙서류 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

 

이외에 장기보유특별공제를 적용할 때에도 전체 면적을 대상으로 계산한다. 

[ 제 목 ]

리모델링으로 증축한 고가주택에 대한 장기보유 특별공제 및 양도소득세율 적용방법

[ 요 지 ]

리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유 특별공제액 및 양도소득세율 계산 시, 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분하지 않는 것임

[ 회 신 ]

(질의) 리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율 계산 시 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분하여 보유기간을 산정하여야 하는지 (제1안) 구분하지 않음 (기존면적의 보유기간으로 산정) (제2안) 구분 함 (기존면적과 증가면적을 별도 산정)