양도세 계산구조 - 양도차익 계산

"양도" 를 하는 경우 양도소득세를 내야한다.

2023.10.07 - [세법 공부] - 재산 팔면 양도세 과세 대상

재산 팔면 양도세 과세 대상

◆ 양도소득세 계산구조는 다음과 같다.

 

  양도차익

(-)장기보유특별공제

=양도소득금액

(-)양도소득기본공제

=양도소득과세표준

       X 세율

=양도소득산출세액

 

 

◆ 양도차익

위의 양도소득세 도출 계산구조에서 알 수 있듯이 

양도소득세는 양도로 인해 발생하는 이익에 대하여 과세하는 세금이므로,

당연히 양도차익을 계산하는 것이 우선이다. 

 

양도차익은 다음과 같은 구조로 계산하면 된다.  

 

# 양도차익계산

 

   양도가액

(-)필요경비 (취득가액 + 기타필요경비)

= 양도차익

 

1. 양도가액

우리나라 소득세법은 양도가액을 실지거래가액으로 적용하는 것을 원칙으로 하고 있다. 

실지거래가액은 계약서나 장부 등에 의해 증명되는 금액이라고 보면 된다. 

실지거래가액을 알 수 없는 경우 매매사례가액, 감정평가액을 대체실가로 사용할 수 있으며,

그것이 어려운 경우 기준시가를 양도가액으로 한다. 

이 때 기준시가를 양도가액으로 하면 취득가액도 기준시가에 따른 금액으로 적용해야 한다.  

 

* 법인과의 거래에서 부당행위계산부인으로 법인세법에 의하여 상여나 배당 소득처분 받은 경우, 

양도가액은 그 처분받은 금액을 제외한 시가로 적용할 수 있다. 시가 초과부분은 이미 법인세법에 의해 과세되었으므로 이중과세를 방지하기 위함이다.

 

ㅡ 예를 들어 법인에게 대주주인 A씨가 시가 1억원인 토지를 1억1천만원에 양도하였다면 

법인은 500만원만큼을 부당행위계산의 부인 규정에 의해 익금산입하고 A씨에게 상여로 준 것으로 소득처분해야 한다. 

이 때 A씨에게 500만원만큼을 소득으로 준 것으로 보아 원천징수가 되기 때문에 A씨는 양도가액에서 그만큼을 뺄 수 있는 것이다. 현실에서는 이런 일이 양도세 신고 이후 벌어질 것이므로 경정청구 기한 내라면 A씨는 양도세에 대해 경정청구를 할 수 있다.

 

* 이와 같은 논리로, 시가보다 높은 가격으로 재산을 양도하여 증여세가 과세된 부분이 있으면,

증여재산가액은 양도가액에서 제외하고 시가만을 양도가액으로 한다. 

 

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 양도소득금액을 구할 때 양도하는 재산을 얻기 위해 직접적으로 들었던 경비들을 말한다. 

직접적인 <취득가액>과  <기타필요경비>로 나뉘는데

기타필요경비는 자본적지출액 등 취득관련 경비와 양도비 등 양도거래 당시에 드는 경비로 구분할 수 있다.

소득세법은 아무런 지출이나 필요경비로 인정하지는 않으므로 유의해야 한다.

 

(1) 취득가액

아래 취득가액에는 취득세, 등록면허세 등 매입원가에 부수되는 부대비용과 

건설에 의한 취득의 경우 각종 재료/노무/공사비용 등이 모두 포함되고, 소송비용이나 이자비용 등이 가산될 수 있다. 

 

1) 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우

계약서 등의 실지거래가액과 기타필요경비를 합한 금액을 필요경비로 한다. 

이 때 국토부 실거래 시스템에 등록된 거래의 경우  (요즘의 주택 거래의 경우 대부분이 이경우에 해당함)

해당 금액이 실지거래가액이 된다. 

 

2) 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 없는 경우

이 때의 취득가액은 매매사례가액, 감정평가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용해야 한다.  

전체 필요경비 계산은 역시 해당 취득가액에 기타 필요경비를 합한 금액이 필요경비가 되며,

"환산취득가액"을 취득가액으로 선택하면 

(A) {자본적 지출액 + 양도비용}이  (B) {환산취득가액 + 필요경비개산공제액} 의 금액보다 큰 경우

전자(A)를 필요경비로 할 수 있다. 

 

(2) 기타필요경비

아래와 같이 소득세법 시행령에서 기타필요경비로 열거되는 것들은 정말 많고,

열거되지 않더라도 이와 유사한 비용은 증빙이 있으면 인정받을 수도 있다.

일반적인 거래에서 생기는 비용은 대동소이하기 때문에 소득세법 시행령 내에서 대부분 커버될 것이다. 

유의해야할 것은 기타필요경비는 그 증빙을 세무서에서 요구할 것이다. 

소득세법 시행령은 기타 필요경비로 공제할 금액에 대해서는 세금계산서 등 증명서류를 수취ㆍ보관하거나

실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되어야 한다고 명시하고 있다. 

 

 

 

1) 자본적 지출액 등 

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 

2) 양도비 등 

자산의 양도를 위해 직접 지출한 비용을 말함

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

 

 

이외에도 각종 특수한 경우의 필요경비 계산과 

양도차익 계산 자체를 특이하게 하는 조합원입주권관련 양도차익 계산 등을

추후에 별도로 다루어보도록 해야겠다.